Airbnb transforma mercado imobiliário de Vila Velha e desafia moradia

O crescimento do aluguel por temporada está mudando a relação entre turismo e mercado imobiliário no Espírito Santo. E, em Vila Velha, esse movimento ganha uma dimensão especialmente importante por causa da força da orla como destino turístico e da quantidade de imóveis residenciais próximos ao mar.

Uma reportagem publicada por A Tribuna mostrou que o Espírito Santo teria 14.095 imóveis com anúncios ativos no Airbnb, segundo dados da GuestFavorites, empresa que analisa anúncios da plataforma. A matéria também cita uma receita média estimada de R$ 69.377 por ano, ocupação típica de 46% e diária média de R$ 414.

Mas esses números precisam ser lidos com cuidado.

O Airbnb contestou a metodologia utilizada por sites externos para estimar sua oferta, afirmando que esses levantamentos podem apresentar duplicações, desatualização e outros erros. Portanto, os 14.095 anúncios devem ser tratados como uma estimativa de mercado, e não como um número oficial fornecido pela plataforma.

Ainda assim, existe uma informação mais importante do que o número exato de anúncios: o imóvel localizado na orla está assumindo uma nova função econômica.

🌊 Quando o imóvel da orla deixa de ser apenas moradia

A reportagem traz um exemplo diretamente relacionado a Vila Velha.

Uma proprietária entrevistada comprou um apartamento na Praia de Itaparica especificamente para alugá-lo por curta temporada. Segundo ela, o imóvel não foi adquirido com intenção de moradia, mas para exploração nesse modelo.

O exemplo é significativo porque mostra uma mudança no comportamento do comprador.

Tradicionalmente, um apartamento na orla poderia ser adquirido para morar, para ter uma segunda residência ou para obter renda com um contrato de aluguel convencional.

Com as plataformas digitais, surgiu uma quarta possibilidade: comprar o imóvel já pensando na hospedagem de curta duração.

Essa mudança pode parecer apenas uma nova modalidade de investimento. Mas, quando muitos proprietários tomam a mesma decisão em uma determinada região, o efeito deixa de ser individual e passa a fazer parte da dinâmica do mercado imobiliário local.

🏖️ Vila Velha tem características que favorecem esse movimento

A relação entre turismo e aluguel por temporada não acontece de maneira uniforme.

Estudos acadêmicos sobre o Airbnb no Brasil mostram que sua presença tende a ser maior em áreas de forte atratividade turística. Uma pesquisa publicada nos Cadernos Metrópole, que analisou o Rio de Janeiro, encontrou maior influência da plataforma sobre o mercado de aluguéis justamente em bairros com maior atração turística.

Outro estudo, sobre cidades turísticas brasileiras de pequeno porte, identificou que as atividades turísticas são determinantes para a localização dos imóveis anunciados em plataformas de curta duração.

Esse aspecto é particularmente relevante para Vila Velha.

Praia da Costa, Itapuã, Praia de Itaparica e outras áreas próximas ao litoral possuem uma combinação de fatores que pode tornar o imóvel interessante tanto para quem procura moradia quanto para quem busca explorar a demanda turística.

O mesmo apartamento, portanto, pode ter dois mercados potenciais completamente diferentes.

Um procura um lugar para viver.

O outro procura um ativo capaz de gerar renda com hospedagem.

💰 O imóvel passa a ser avaliado também pelo potencial de renda

Essa transformação modifica a lógica de avaliação do imóvel.

Quando o objetivo é morar, fatores como localização, acesso ao trabalho, escolas, comércio, serviços, segurança e qualidade de vida costumam ter grande peso.

Quando o objetivo é exploração por temporada, entram outras variáveis: proximidade da praia, atrativos turísticos, facilidade de acesso, estrutura do imóvel, número de hóspedes, sazonalidade e possibilidade de gerar receita.

Isso pode aumentar a disposição de determinados investidores para pagar por imóveis em regiões turísticas.

A consequência é que o valor econômico de uma unidade pode começar a ser analisado não apenas pelo seu uso residencial, mas também pelo potencial de geração de renda turística.

É justamente nesse ponto que surge uma questão importante para o mercado imobiliário.

🏠 E se muitos imóveis deixarem de atender moradores?

O aluguel por temporada não é, por si só, um problema para o mercado imobiliário.

Ele gera renda para proprietários, movimenta comércio e serviços e amplia a oferta de hospedagem. Um estudo da FGV, encomendado pelo Airbnb, estimou que a atividade movimentou R$ 113,2 bilhões na economia brasileira em 2025, contribuindo com R$ 62,8 bilhões para o PIB e sustentando 703,9 mil postos de trabalho.

O problema potencial aparece quando a transformação de imóveis residenciais em unidades de curta temporada ocorre em uma escala que reduz significativamente a oferta disponível para moradores.

O Jornal da USP resume uma das principais preocupações apontadas no debate: quando imóveis residenciais migram para o aluguel de curta duração, parte do estoque deixa de atender moradores permanentes, o que pode reduzir a oferta residencial e pressionar os preços dos aluguéis.

Ou seja, existe uma diferença entre ter aluguel por temporada em uma cidade e ter uma parcela muito grande do estoque residencial direcionada ao turismo.

É essa proporção que merece acompanhamento.

🌎 Outras cidades já enfrentaram esse conflito

O debate não começou em Vila Velha.

Em diferentes cidades turísticas e grandes centros, a expansão do aluguel de curta duração passou a ser discutida justamente por seus efeitos sobre a moradia.

Uma pesquisa brasileira publicada nos Cadernos Metrópole estudou a influência do Airbnb no mercado de aluguéis do Rio de Janeiro e encontrou maior predominância da plataforma em áreas de forte atratividade turística.

Outro estudo analisou cidades turísticas brasileiras e identificou uma relação entre a localização da atividade turística e a distribuição dos imóveis destinados à curta temporada.

O debate também chegou a cidades como Barcelona, Nova York e Paris, que adotaram ou discutem diferentes formas de restrição, cadastro e controle das locações de curta duração.

No Brasil, a discussão ganhou inclusive uma dimensão jurídica mais ampla. Em setembro de 2026, o STJ determinou a suspensão nacional dos processos que discutem se condomínios residenciais podem impedir locações de curta temporada em plataformas digitais. O tribunal deverá estabelecer uma tese para uniformizar a interpretação sobre o assunto.

Esses casos não significam que Vila Velha esteja seguindo o mesmo caminho.

Eles mostram, porém, o que pode acontecer quando a atividade cresce a ponto de alterar significativamente a função do estoque imobiliário de determinadas regiões.

⚖️ Turismo e moradia não precisam ser vistos como opostos

Existe uma falsa escolha quando o debate é apresentado como turismo contra moradores.

O turismo é uma atividade econômica importante para cidades litorâneas. O aluguel por temporada também pode ser uma alternativa legítima para proprietários e investidores.

A questão é encontrar um equilíbrio.

Uma cidade turística precisa de hospedagem para receber visitantes, mas também precisa de imóveis onde as pessoas que trabalham, estudam e vivem naquela cidade possam morar.

Se a rentabilidade da hospedagem temporária se tornar muito superior à do aluguel residencial em determinadas áreas, pode haver um incentivo econômico para que mais proprietários migrem seus imóveis para esse modelo.

Em escala elevada, isso pode modificar a composição do mercado.

E essa é uma questão que merece ser acompanhada em Vila Velha.

📊 O que os números realmente mostram?

O número de 14.095 anúncios atribuídos ao Espírito Santo pela GuestFavorites chama atenção, mas não permite afirmar quantos imóveis residenciais foram efetivamente retirados do mercado de locação tradicional.

Também não permite concluir, sozinho, que o Airbnb seja responsável pela alta dos aluguéis.

A própria reportagem cita outros fatores que influenciam os preços, como crescimento da renda, oferta de novos imóveis, juros, valorização dos bairros e demanda residencial.

Por isso, o dado mais importante não é simplesmente contar anúncios.

Seria necessário acompanhar, ao longo do tempo, indicadores como:

• quantidade de imóveis destinados à curta temporada;
• participação desses imóveis no estoque residencial;
• evolução dos aluguéis tradicionais;
• evolução dos preços de venda;
• quantidade de imóveis disponíveis para moradores;
• concentração dos anúncios em determinados bairros;
• evolução da população residente;
• novos lançamentos e sua destinação.

É a combinação dessas informações que permitiria identificar se a atividade turística está apenas complementando o mercado imobiliário ou se começa a disputar uma parcela significativa do estoque destinado à moradia.

💡 DICA DA UNIÃO IMÓVEIS

Para quem pretende comprar um imóvel na orla de Vila Velha, é importante definir qual será a finalidade principal do imóvel antes de analisar apenas preço e potencial de valorização.

Morar, alugar por longo prazo, utilizar eventualmente ou explorar por temporada são estratégias diferentes.

Cada uma possui custos, riscos, regras e características próprias.

Para o comprador, entender essa finalidade ajuda também a avaliar melhor qual região e qual tipo de imóvel fazem sentido para o seu objetivo.

🔎 O que isso significa para Vila Velha?

Vila Velha não precisa esperar que surja um problema para começar a observar essa transformação.

A cidade já possui uma forte vocação turística, uma extensa faixa litorânea e um mercado imobiliário bastante ativo. A combinação desses fatores cria condições naturais para que parte dos imóveis seja direcionada à hospedagem de curta duração.

O ponto de atenção está na escala.

Se o crescimento acontecer de forma equilibrada, o aluguel por temporada pode coexistir com o mercado residencial e contribuir para a economia local.

Se uma parcela cada vez maior dos imóveis de determinadas regiões passar a ser direcionada exclusivamente aos visitantes, a relação entre turismo e moradia pode se tornar mais complexa.

A experiência de outras cidades mostra que esse equilíbrio pode ser difícil de recuperar depois que a transformação atinge uma escala muito grande.

Por isso, acompanhar o fenômeno enquanto ele ainda está em expansão é mais útil do que esperar que seus efeitos se tornem evidentes.

Conclusão

O avanço do Airbnb em Vila Velha não deve ser analisado apenas como uma nova oportunidade de renda para proprietários.

Ele representa uma transformação na própria função econômica do imóvel.

Na orla, especialmente, o mesmo apartamento pode ser simultaneamente um espaço de moradia, um patrimônio familiar, um investimento ou uma unidade de hospedagem turística.

Os dados disponíveis ainda não permitem afirmar que Vila Velha esteja enfrentando uma falta de moradias causada pelo aluguel por temporada. Tampouco permitem atribuir a essa atividade, isoladamente, a evolução dos preços dos imóveis ou dos aluguéis.

Mas há sinais suficientes para justificar atenção.

A experiência de outras cidades demonstra que, quando a exploração turística passa a competir em grande escala com a moradia permanente, podem surgir conflitos sobre oferta residencial, preços, convivência urbana e uso dos imóveis.

Para Vila Velha, a questão que começa a se colocar é simples:

até onde o imóvel da orla continuará sendo principalmente uma casa — e a partir de que ponto passará a ser, cada vez mais, um ativo voltado ao turismo?

Essa é uma transformação que vale acompanhar.

Fontes

• A Tribuna — Mais de 14 mil imóveis do ES em oferta no Airbnb, 9 de setembro de 2026, atualizada em 10 de setembro de 2026.
• Jornal da USP — Airbnb pressiona o mercado imobiliário e o acesso à moradia, 10 de julho de 2026.
• Cadernos Metrópole / SciELO — Índice de Predominância Airbnb: influência da plataforma no mercado brasileiro de aluguéis, 2025.
• EURE — Nova disputa ou velha convivência? Airbnb e o mercado de habitação de aluguel em cidades brasileiras turísticas de pequeno porte, 2024.
• FGV Projetos — Impactos e benefícios econômicos no Brasil (Airbnb, 2026).
• Folha de S.Paulo — Justiça suspende processos sobre Airbnb de condomínios em todo o país, 17 de setembro de 2026.

Observação: Os dados sobre a quantidade de anúncios do Airbnb no Espírito Santo e sua estimativa de receita, ocupação e diária são atribuídos à GuestFavorites pela reportagem de A Tribuna. O Airbnb contesta a confiabilidade de levantamentos externos dessa natureza. Os efeitos sobre preços e oferta de moradia variam conforme a região e não podem ser atribuídos exclusivamente às plataformas de curta temporada.