Comprar ou vender um imóvel envolve uma série de decisões. Quanto vale uma determinada unidade? O preço pedido está próximo do praticado em imóveis semelhantes? Quais características são mais comuns naquela região? Quanto tempo imóveis parecidos permanecem no mercado?
Durante muito tempo, boa parte dessas respostas dependia principalmente da experiência dos profissionais que atuam no setor e do conhecimento acumulado sobre cada região.
Esse cenário está mudando.
O uso de dados vem ganhando espaço no mercado imobiliário e pode ajudar a transformar informações dispersas em referências para compradores, vendedores e profissionais do setor.
Uma pesquisa recente realizada pela Resos, empresa de inteligência de dados voltada ao mercado imobiliário capixaba, colocou essa discussão em evidência ao analisar 108 transações realizadas na Grande Vitória. Nas operações analisadas, o prazo de conclusão ficou entre 70 e 80 dias, segundo o levantamento.
O número chama atenção. Mas precisa ser entendido dentro dos limites da própria pesquisa.
📊 O que a pesquisa realmente mostra?
O levantamento analisou 108 transações de imóveis localizados na Grande Vitória, realizadas por operações que utilizam o sistema da Resos.
Segundo a empresa, essas transações foram concluídas, em média, entre 70 e 80 dias. A reportagem de A Gazeta compara esse resultado com uma média nacional de aproximadamente 480 dias para a conclusão de uma venda.
É dessa comparação que surge a afirmação de que os imóveis foram vendidos em um prazo quase sete vezes menor.
Mas existe uma diferença importante entre dizer que as transações analisadas foram concluídas em 70 a 80 dias e afirmar que o uso de dados faz qualquer imóvel ser vendido sete vezes mais rápido.
A pesquisa não permite essa segunda conclusão.
O universo analisado é específico: são 108 transações realizadas por operações que utilizam determinada ferramenta. Portanto, o resultado deve ser entendido como um retrato daquele conjunto de negociações, e não como uma regra para todo o mercado imobiliário.
Essa distinção é importante porque um imóvel pode permanecer mais ou menos tempo no mercado por diversos motivos.
🔎 Então, o que os dados podem mostrar?
A principal contribuição dos dados talvez não seja prever exatamente quanto tempo levará para vender um imóvel.
Eles podem ajudar a enxergar melhor o mercado.
De acordo com a reportagem, o uso de dados permite aos profissionais comparar imóveis semelhantes, analisar áreas privativas, consultar plantas e construir históricos de negociações.
Na prática, isso pode ajudar a responder perguntas que aparecem frequentemente durante uma negociação.
Por exemplo:
Quanto estão pedindo por imóveis semelhantes?
Comparar unidades com características próximas pode oferecer uma referência mais concreta do que observar apenas alguns anúncios isolados.
Como o imóvel se compara aos demais disponíveis?
Área, número de quartos, suítes, vagas, localização e características do edifício podem alterar significativamente a percepção de valor.
O preço pedido está compatível com o mercado observado?
Um preço não existe isoladamente. Ele está inserido em um conjunto de imóveis que disputam a atenção dos mesmos compradores.
Quais características aparecem com maior frequência?
A comparação de imóveis pode mostrar padrões de determinada região ou segmento, ajudando a compreender melhor a oferta existente.
Essas informações não determinam o preço correto de um imóvel, mas podem contribuir para uma análise mais fundamentada.
🏷️ O preço inicial também faz diferença
A reportagem chama atenção para outro aspecto: imóveis podem entrar no mercado com preços superiores aos praticados em unidades semelhantes.
Segundo a fonte ouvida por A Gazeta, isso pode fazer com que o imóvel perca parte do período inicial de exposição, quando o anúncio ainda é uma novidade para o mercado, e receba menos contatos qualificados.
Isso ajuda a compreender uma questão importante para quem está vendendo.
Colocar um preço mais alto não significa necessariamente começar uma negociação em uma posição melhor.
O imóvel passa a competir com outras opções disponíveis. Se compradores e profissionais perceberem uma diferença significativa em relação a imóveis semelhantes, o anúncio pode receber menos interesse.
Mas também é preciso evitar uma simplificação no sentido contrário.
Um preço abaixo dos demais não significa automaticamente que o imóvel será vendido rapidamente. Localização, estado de conservação, documentação, características da unidade, condições de pagamento e perfil da demanda também interferem na negociação.
Os dados ajudam a enxergar essas relações, mas não eliminam a necessidade de analisar cada imóvel individualmente.
🏠 O que isso significa para quem está vendendo?
Para o proprietário, uma das principais utilidades dos dados está na possibilidade de conhecer melhor o ambiente em que o imóvel será colocado à venda.
Antes de definir uma estratégia, é possível observar imóveis semelhantes, comparar características e compreender como aquela oferta se posiciona diante das demais.
Isso pode ajudar a evitar uma decisão baseada exclusivamente em uma percepção pessoal do valor.
É natural que o proprietário tenha uma relação afetiva com o imóvel ou considere investimentos realizados ao longo dos anos. Para o mercado, porém, esses fatores não necessariamente representam o mesmo valor que representam para quem é dono.
Os dados podem ajudar a separar essas duas coisas:
quanto o imóvel significa para o proprietário e como ele está posicionado diante das alternativas disponíveis para o comprador.
Essa diferença pode ser importante para uma negociação.
🛒 E para quem está comprando?
O uso de dados também interessa ao comprador.
Quem procura um imóvel não precisa olhar apenas para o preço anunciado. Pode comparar unidades semelhantes e procurar entender o que está sendo oferecido em troca daquele valor.
Um apartamento pode ser mais caro que outro por causa da localização, área, número de vagas, conservação, posição, vista, estrutura do condomínio ou outras características.
Da mesma forma, uma diferença de preço pode não estar suficientemente justificada pelas características apresentadas.
Os dados não dizem ao comprador qual imóvel comprar.
Eles podem, entretanto, ajudar a formular perguntas melhores:
- Existem imóveis semelhantes por valores diferentes?
- O preço está dentro do padrão observado naquela região?
- Quais características justificam a diferença?
- Há alternativas com características próximas?
- O imóvel está sendo comparado com unidades realmente equivalentes?
Quanto melhores forem as perguntas, mais informações podem ser consideradas antes de uma decisão.
📍 E em um mercado como o de Vila Velha?
Esse tipo de análise ganha importância em mercados com diferentes bairros, padrões construtivos e perfis de imóveis.
Vila Velha é um exemplo.
Um apartamento de dois quartos na Praia da Costa não está necessariamente concorrendo pelo mesmo comprador que uma unidade de dois quartos em outra região do município.
Mesmo dentro de um mesmo bairro, diferenças de localização, idade do edifício, área, vagas, posição e padrão construtivo podem produzir valores diferentes.
Por isso, simplesmente comparar preço por metro quadrado também pode ser insuficiente.
O dado precisa ser colocado em contexto.
Uma média pode ajudar a identificar um padrão, mas não determina o valor de uma unidade específica.
⏱️ E quanto ao tempo de venda?
O estudo da Resos também levanta uma questão interessante sobre o tempo necessário para concluir uma negociação.
As 108 transações analisadas apresentaram prazo médio de 70 a 80 dias. A comparação com os 480 dias de média nacional é o que fundamenta o título da reportagem de A Gazeta.
Mas tempo de venda é uma variável que depende de diversos fatores.
Preço, localização, características do imóvel, condições de financiamento, documentação, momento do mercado, quantidade de compradores interessados e estratégia de divulgação podem influenciar o processo.
Por isso, não é possível olhar para os 70 a 80 dias e transformá-los em uma previsão para uma venda individual.
O principal ensinamento do levantamento está menos no número absoluto de dias e mais na possibilidade de utilizar informações históricas para compreender melhor as negociações.
⚠️ O que os dados não podem mostrar sozinhos
Dados são ferramentas importantes, mas também têm limites.
Uma base de informações pode mostrar preços, características, históricos e padrões. Ela não conhece, sozinha, todos os detalhes de uma negociação.
Dois imóveis aparentemente semelhantes podem ter situações completamente diferentes.
Um pode estar vazio e disponível imediatamente. Outro pode estar ocupado.
Um proprietário pode ter urgência para vender. Outro pode aceitar esperar.
Uma unidade pode ter documentação perfeitamente regularizada. Outra pode exigir providências antes da venda.
Essas circunstâncias podem influenciar uma negociação sem necessariamente aparecerem em uma comparação simples entre imóveis.
Por isso, dados não substituem a análise profissional nem eliminam as particularidades de cada operação.
Eles acrescentam uma camada de informação.
💡 DICA DA UNIÃO IMÓVEIS
Ao comprar ou vender um imóvel, procure não se basear em um único número.
Preço, metragem, valor do metro quadrado, tempo de anúncio ou quantidade de imóveis disponíveis podem ser úteis, mas ganham significado quando comparados com imóveis realmente semelhantes e analisados dentro do contexto da região.
O dado é mais útil quando ajuda a fazer uma pergunta melhor.
O mercado está ficando mais orientado por informações
A mudança apontada pela pesquisa da Resos faz parte de uma transformação mais ampla no mercado imobiliário.
Informações que antes ficavam principalmente na experiência individual dos profissionais podem ser organizadas, comparadas e utilizadas de maneira mais sistemática.
Isso não significa que a experiência tenha perdido importância.
Significa que ela pode ser complementada por informações mais estruturadas.
Para o vendedor, isso pode significar uma compreensão mais objetiva de como seu imóvel está posicionado.
Para o comprador, pode significar mais elementos para comparar alternativas.
Para o profissional, pode significar uma forma mais consistente de explicar ao cliente por que determinada análise está sendo feita.
E, para o mercado como um todo, significa que decisões podem passar a ser tomadas com base em um conjunto maior de informações.
Conclusão
A pesquisa que analisou 108 transações na Grande Vitória mostra um resultado que chama atenção: as operações estudadas foram concluídas em média entre 70 e 80 dias. Mas esse resultado não deve ser interpretado como uma promessa de que o uso de dados fará qualquer imóvel ser vendido sete vezes mais rápido.
O que o levantamento ajuda a mostrar é outra coisa.
Dados podem tornar o mercado mais compreensível.
Eles podem ajudar a comparar imóveis, observar padrões, avaliar preços pedidos, identificar diferenças entre unidades e compreender melhor o comportamento das negociações.
Para quem vende, isso pode contribuir para posicionar melhor o imóvel diante da oferta existente.
Para quem compra, pode oferecer mais elementos para comparar aquilo que está sendo anunciado.
No fim, os dados não decidem a negociação.
Eles ajudam comprador e vendedor a enxergar melhor o cenário em que a decisão será tomada.
Fontes
- A Gazeta — Dados ajudam a vender imóveis até 7 vezes mais rápido no ES, aponta pesquisa, publicada em 10 de setembro de 2026.
- ABRAINC/Fipe — Indicadores do mercado imobiliário brasileiro de 2026, utilizados como referência para contextualizar oferta, vendas e dinâmica do mercado.
Observação: O levantamento citado pela reportagem analisou 108 transações realizadas por operações que utilizam o sistema da Resos. O prazo de 70 a 80 dias refere-se a esse conjunto específico de operações e não deve ser interpretado como prazo esperado para qualquer venda de imóvel. A comparação com 480 dias é a apresentada pela reportagem de A Gazeta e envolve universos e metodologias diferentes.
