O mercado imobiliário brasileiro passa por transformações que vão além da construção de novos empreendimentos e da variação dos preços. Novas fontes de financiamento, a digitalização dos processos e mudanças nos mecanismos de recuperação de imóveis estão ampliando as possibilidades de negociação e dando mais espaço aos leilões imobiliários.
Essa é a análise apresentada pelo economista Orlando Caliman em artigo publicado na Folha Vitória, em 27 de setembro de 2026. Ao observar o mercado capixaba, o autor destaca a formação de um ecossistema financeiro mais diversificado, que reúne bancos, fundos, incorporadoras, investidores, credores, consumidores e leiloeiros.
Mas o que essa transformação significa na prática? E como ela se relaciona com a valorização dos imóveis no Espírito Santo?
O financiamento imobiliário está mudando
Tradicionalmente, o financiamento imobiliário brasileiro tem forte ligação com o sistema bancário e os recursos da poupança, especialmente por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
Segundo Caliman, esse modelo vem dividindo espaço com outras fontes de recursos, incluindo instrumentos do mercado de capitais, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCI).
Esses instrumentos têm características diferentes, mas fazem parte de uma estrutura que aproxima o setor imobiliário dos mercados financeiros e de capitais.
Na prática, essa diversificação pode ampliar as alternativas de captação de recursos e criar novas formas de participação de investidores no financiamento de atividades imobiliárias.
O resultado apontado pelo autor é um mercado mais complexo e integrado, no qual diferentes agentes participam das operações, em vez de dependerem exclusivamente do modelo bancário tradicional.
Essa mudança, entretanto, não elimina a influência dos juros nem garante crédito mais barato ou mais acessível para todos os compradores. O custo e a disponibilidade dos financiamentos continuam sujeitos às condições econômicas e às características de cada operação.
Por que os leilões imobiliários estão ganhando importância?
Os leilões são outro elemento importante dessa transformação.
Eles permitem que imóveis sejam colocados novamente no mercado, inclusive em situações relacionadas à recuperação de créditos e à execução de garantias. Com isso, podem contribuir para que ativos que estavam fora da circulação habitual voltem a ser negociados.
Na avaliação de Caliman, os leilões deixaram de ocupar apenas um espaço restrito e passaram a desempenhar uma função mais ampla no mercado imobiliário.
O autor relaciona esse movimento a três fatores principais:
- Mercado de capitais: amplia as possibilidades de financiamento e de negociação de ativos imobiliários.
- Digitalização: torna os processos mais ágeis e facilita a participação de diferentes agentes.
- Mecanismos institucionais: instrumentos como a alienação fiduciária e a execução extrajudicial podem tornar a recuperação de determinados ativos mais rápida e menos custosa.
A combinação desses fatores pode favorecer a circulação de imóveis e a recuperação de recursos empregados em operações imobiliárias.
Isso não significa, porém, que todos os leilões ofereçam boas oportunidades de compra. Cada imóvel exige análise própria, considerando suas condições jurídicas, ocupação, custos, estado de conservação e possibilidade efetiva de aquisição.
O que significa transformar imóveis em ativos mais líquidos?
Um dos conceitos centrais da análise de Caliman é a liquidez.
Um imóvel é um ativo físico que, em geral, exige tempo para ser vendido. A negociação envolve encontrar um comprador, chegar a um preço aceitável e cumprir as etapas necessárias para formalizar a transferência.
Por isso, mesmo um imóvel com valor de mercado elevado pode levar meses para ser vendido. Seu valor estimado não significa que o proprietário conseguirá convertê-lo imediatamente em dinheiro.
A integração do mercado imobiliário com instrumentos financeiros e canais de negociação, como os leilões, pode ampliar as possibilidades de circulação desses ativos.
É nesse sentido que o autor fala em “reciclagem” do capital imobiliário: recursos antes vinculados a determinados ativos podem voltar a circular quando esses imóveis são negociados ou utilizados em novas operações financeiras.
Essa dinâmica pode beneficiar diferentes participantes do mercado, mas seus efeitos dependem das condições de cada operação. Maior liquidez para determinados ativos não significa que todos os imóveis serão vendidos rapidamente ou pelo preço pretendido pelos proprietários.
E a valorização dos imóveis no Espírito Santo?
A reportagem também aborda a alta dos preços no mercado imobiliário capixaba. Caliman menciona fatores econômicos, como o crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) e a disponibilidade de crédito, além de mudanças estruturais na forma de financiar e negociar imóveis.
O autor afirma que Vitória aparece entre os mercados de maior valor por metro quadrado, inclusive superando cidades tradicionalmente mais caras. Entretanto, o artigo original não identifica a pesquisa, a data de referência nem os valores utilizados nessa comparação. Por esse motivo, não é possível reproduzir a afirmação como um ranking estatístico confirmado sem consultar o levantamento correspondente.
Também é importante separar os fenômenos apresentados.
A valorização imobiliária diz respeito à evolução dos preços dos imóveis. A diversificação do financiamento altera as fontes e os mecanismos de captação de recursos. Já os leilões ampliam os canais pelos quais determinados ativos podem ser negociados.
Esses movimentos podem estar relacionados, mas a reportagem não quantifica a contribuição de cada um para a alta dos preços no Espírito Santo.
Assim, a análise oferece uma interpretação sobre as transformações do setor, mas não permite concluir que a expansão dos leilões ou a diversificação financeira sejam, isoladamente, responsáveis pela valorização imobiliária capixaba.
Nosso entendimento: trocando em miúdos
A principal mudança descrita por Caliman é a formação de um mercado imobiliário mais integrado ao sistema financeiro.
Em vez de depender quase exclusivamente dos bancos e dos recursos tradicionais de financiamento, o setor passa a contar com uma rede mais diversificada de agentes e instrumentos. Nesse ambiente, os leilões ganham importância como um dos caminhos para recolocar imóveis em circulação.
Essa transformação ajuda a compreender por que o mercado imobiliário não deve ser analisado apenas pelo número de lançamentos, pela quantidade de vendas ou pela evolução dos preços. A estrutura de financiamento e os mecanismos de negociação também influenciam seu funcionamento.
É preciso, contudo, evitar uma conclusão automática: um mercado com mais canais de negociação não é necessariamente um mercado em que todos os imóveis se valorizam mais ou se tornam mais acessíveis.
Os efeitos para compradores, proprietários e investidores dependem das condições concretas de cada operação, do custo do crédito, da oferta e da demanda e das características dos imóveis envolvidos.
O que isto significa para você?
Para quem pretende comprar um imóvel, as mudanças no financiamento e o crescimento dos leilões ampliam a importância de conhecer diferentes modalidades de aquisição. Mas cada alternativa exige cuidados específicos, especialmente na avaliação dos custos totais, das condições de pagamento e dos riscos envolvidos.
Para quem deseja vender um imóvel, a diversificação dos canais de negociação pode representar mais possibilidades de circulação do ativo. Ainda assim, o preço pedido, a liquidez da região e o perfil dos compradores continuam sendo fatores relevantes para uma venda bem-sucedida.
Já para quem considera investir, os leilões podem despertar interesse pela possibilidade de adquirir determinados imóveis em condições diferentes das encontradas no mercado convencional. A oportunidade, porém, precisa ser avaliada caso a caso, sem presumir que o preço de arrematação represente automaticamente um bom negócio.
💡 DICA DA UNIÃO IMÓVEIS
Antes de decidir pela compra de um imóvel em leilão, não avalie apenas o lance inicial ou o desconto anunciado em relação a um valor de referência.
Verifique o edital, a situação jurídica do imóvel, a existência de ocupantes, os débitos e despesas aplicáveis, as condições de pagamento e os custos necessários para concluir a aquisição. Quando necessário, procure orientação profissional especializada.
O mesmo cuidado vale para qualquer compra imobiliária: o melhor negócio não é necessariamente aquele com o menor preço, mas aquele cujos custos, riscos e condições são compatíveis com seus objetivos.
Conclusão
O mercado imobiliário está passando por mudanças na forma de captar recursos, negociar imóveis e recuperar ativos. Na análise de Orlando Caliman, a diversificação financeira, a digitalização e os mecanismos institucionais ajudam a explicar por que os leilões ganharam espaço nesse novo cenário.
Essas transformações ampliam as possibilidades de atuação dos diferentes participantes do setor, mas não eliminam os riscos nem garantem valorização ou liquidez para todos os imóveis.
Para quem compra, vende ou investe, compreender como o mercado funciona é tão importante quanto acompanhar os preços. A decisão mais segura depende da análise das condições reais de cada imóvel e da operação pretendida.
Fontes e créditos
Reportagem original: O que está por trás da alta dos imóveis no ES e da força dos leilões
Autor: Orlando Caliman, economista, mestre em Economia pela Arizona State University, ex-professor e pesquisador da Ufes e ex-secretário de Planejamento do Espírito Santo.
Veículo: Folha Vitória
Data de publicação: 27 de setembro de 2026
Link: Ler a reportagem original na Folha Vitória
Este artigo é uma produção editorial da União Imóveis baseada na análise publicada por Orlando Caliman. As interpretações econômicas atribuídas ao autor foram diferenciadas das explicações e orientações complementares. O conteúdo é informativo e não constitui recomendação individual de investimento.
